賃貸 vs 購入 比較シミュレーター
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何年住む想定か
想定インフレ率（年率, %）
割引率・家賃・管理費・修繕費・固定資産税・土地/建物の全成長率に自動加算されます。ローン返済額は固定のため、インフレは購入側に有利に働きます。
割引率（実質の期待リターン, インフレ除き, %）
住宅を買わなかった場合に、頭金や月々の差額を投資で増やせる年率（インフレ除き）。高いほど「買わずに投資した方が得」という前提が強くなり、購入の優位性が下がります。預金派なら0〜1%、インデックス投資なら3〜5%が目安。
住宅価格モデル（建物と土地を分離）
現在の購入価格に占める建物割合（%）
残りは土地割合として扱います。中古は建物割合を低めに置くと実勢に近づくことがあります。
建物価値の年率変化（%）
土地価値の年率変化（%）
建物価値の下限（現在の建物価値比, %）
建物価値が一定以下には下がらないと仮定する下限です。リフォーム済み・立地が強い場合の下支えを置くときに使います。
賃貸の前提
月額家賃
毎年の家賃上昇率（%）
初期費用
ヶ月
更新料
ヶ月
更新周期
年
退去費
ヶ月
家財保険
円/年
購入の前提
物件・ローン
物件価格
頭金
住宅ローン金利（年利, %）
ローン年数
諸費用・売却
購入時諸費用率（%）
初期リフォーム・入居前修繕費
売却時費用率（%）
維持費
固定資産税等率（初年度・購入価格比, %）
管理費（月額・初年度）
修繕積立金・日常保守（月額・初年度）
大規模修繕イベント1回あたり費用
12年周期で発生する前提。
固定値: 管理費+1%/年、修繕積立金+3%/年、大規模修繕12年周期、火災保険4万/年、ローン控除2,000万×0.7%×10年、譲渡所得税は住む年数で自動設定（3,000万控除適用）。
住宅ローン控除・譲渡所得税・火災保険・家財保険・インフレを織り込み済みです。頭金や差額の運用益は割引率を通じて間接的に反映されます。譲渡所得税の建物減価償却は RC 非事業用（償却率 0.015）で簡易計算。物件固有の流動性や管理組合の運営品質は未反映です。結果は
意思決定の叩き台
として扱ってください。
判定
-
総コスト比較（現在価値・NPV）
棒が短いほうが有利。0より左は実質プラス。
賃貸
-
購入
-
賃貸の内訳
-
項目
金額
購入の内訳
-
項目
金額
住む年数を変えるとどうなるか
現在価値（NPV）の考え方
名目総額
現在価値（NPV）
土地の実質上昇率について（デフォルト +2.5% の根拠）
マンション価格ではなく
土地部分の長期推移
として、都心5区／都心3区の公示地価平均を各年の掲載件数で加重平均して算出しました。元データは国交省の標準地価格（各区の公示地価系列）です。
都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）
5年平均（2021→2026）
年
+4.9%
（累計 +26.8%）
10年平均（2016→2026）
年
+5.0%
（累計 +62.2%）
20年平均（2006→2026）
年
+4.5%
（累計 +140.9%）
50年平均（1976→2026）
年
+4.5%
（累計 +811.3%）
加重平均の水準: 1976年 233万円/坪 → 2006年 883万円/坪 → 2016年 1,311万円/坪 → 2021年 1,677万円/坪 → 2026年 2,127万円/坪。
名目 +4.5% のうちインフレ分を差し引いた実質は約 +2.5% です。このツールではインフレ率（デフォルト 2%）が自動加算されるため、土地の実質年率変化は
+2.5%
をデフォルトにしています（インフレ 2% と合わせて名目 ≈ +4.6%）。50年・20年の長期平均とほぼ一致します。